白玉山-商业高参解析

2010-05-28   白玉山-白玉山贵州商会-金态金


白玉山-商业商参解析


        白玉山-商业商参解析,今日解析房地产ABS生态链与创新思维,通常的房地产AB房地产业是每个城市化进程中的支柱产业之一,他具有高杠杆和投资大并且周期长的特点,因此房地产企业的融资能力是关键核心;房地产企业的资金来源主要渠道有自有资金筹集、股权融资IPO私募股权、债权融资和预售回笼也及合作开发等,其中地产债权类融资又是核心中的核心,他包括银行贷款、开发贷和并购贷及拆迁贷、境内债券、境外债券、资产支持证券和非标几大类都易受政策因素的影响。曾经央行和银监会、发改委、证监会、沪深交易所、基金业协会频频发文在国务院领导下统一调控行动,全方位落实执行针对房地产行业的融资政策,房企很难再通过不合规手段融资,尤其是行业中的非标渠道,比如上面首次明确提出坚持房子是用来住的,不是用来炒的这个定位,建立符合国情并适应市场规律的基础性制度和房地产市场的长效机制,坚持房住不炒的总基调和市场确立。

        白玉山-商业商参解析,几年前上交所和深交所先后发布关于实行房地产产能过剩行业公司债券分类监管的函,对房企发债实施分类监管和收紧房地产公司债渠道。发改委也发布关于企业债权审核落实房地产调控政策的意见严格控制房地产企业债用于商业性房地产项目。同时银监会下发关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知,对多个房价上涨过快的热点城市银行业金融机构,进行专项检查包括首付贷款、房地产开发贷及理财及信托等多种业务。基金业协会发布证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号私募资产管理计划投资房地产开发企业项目,限制多个热点城市住宅项目债权融资,限制所有涉及房地产企业的流动资金贷款限制土地款融资。发改委发布关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知,支持包括优质房企AAA评级等在内的符合条件的企业发行企业债,但募集资金不得用于商业地产开发。银保监会关于开展巩固治乱象成果促进合规建设工作的通知严格控制银行业金融机构将资金违规投入房地产行业。发改委下发对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知,要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债券。同时针对房企利用资产证券化渠道融资的政策限制较少,仅限制某些地王的挂牌申请,资产证券化作为一类创新融资工具,近年发展迅速,现已成为房企重要融资手段之一,并且随着制度不断完善,后续还有巨大的潜力供房企挖掘。

        白玉山-商业商参解析,房地产行业ABS产品类型和融资主体以房企为主,但他并不一定局限于房企,可能会跟房地产业相关。房地产ABS生态业务过程包括拿地施工销售和运营这几个部分,在拿地阶段不管是通过招拍挂、并购还是旧改,都不是ABS适合介入的时期,只能以自有资金或并购贷款或拆迁贷款解决资金需求。而在施工阶段房企需要向上游供应商和承包商采购各种工程材料和服务,会形成大量应付账款,对应的是一级供应商的应收,一级供应商可以将对核心房企的应收转让给保理公司,以保理商的名义进行反向保理ABS融资即供应链ABS;那么在销售阶段对于商品住宅,部分购房者需通过按揭贷款买房,支付首付并向商业银行或公积金中心申请按揭,银行或公积金中心放款会有2-6个月周期,房企会形成应收账款或购房尾款,这里可以发行购房尾款ABS;在物业运营阶段的商业物业和住宅的业主需要向物业公司按期支付物业费,物业公司可以未来的物业费收益权进行融资即发行物业费ABS。业主在持有物业过程中可使用经营收入来融资,比如租金、广告收入、停车费等,还可以增值收益或部分股权融资,根据形式不同有CMBS或类REITs可供选择;二手房东在经营物业过程中,也可以租金进行融资即发行租金ABS;另外还有两个场景的ABS跟房地产有关,但融资主体不是商业房地产企业或业主即住房抵押贷款ABS和保障房ABS。

        白玉山-商业商参解析,商业住房抵押贷款ABS即RMBS属于信贷ABS,发起人/融资人是商业银行,它的底层资产是按揭贷款相当于房地产销售过程产生了两个可以证券化的场景,原始权益人分别是开发商和按揭银行,对保障房建设主体,可将未来出售保障房的收益进行证券化,即发行保障房ABS。保障房开发主体一般是地方平台企业,与商业房地产业务有所区别,所以这类ABS比较特殊单独列为一类。房地产ABS产品类型包括租金收益权、停车费收益权、广告费收益权等,综上所述,可将房地产有关的ABS产品分为八大类,不同类型的资产形式差异较大,除了购房尾款和按揭贷款可直接作为基础资产,其他类型的底层资产需要借助SPV构造合格的基础资产,也就是大部分产品需要采用双SPV架构。ABS已经成为房地产业主流融资工具之一。当资产证券化与房地产相结合,扩大了房地产业的融资渠道,应付、应收、合同债权、未来收益权、股权都可以用来融资,且有的品种可以降低对主体的要求,比如租赁租金ABS发行主体很难通过传统资本市场工具进行融资。不管是企业ABS、ABN还是信贷ABS的优先级,已经明确是标准资产,风险权重为20%,资本消耗水平低而收益较相同评级信用债有几十BP的流动性溢价,因此ABS的投资群体也较为广泛,银行自营、券商自营、公募基金等偏好高等级品种,券商资管、私募基金、高净值客户单一资管偏好低评级品种。房地产供应链ABS是以上游供应商对核心房企下属项目公司形成的应收账款为底层资产发行的ABS产品。上游供应商借助保理公司加速应收账款回款,保理公司受让并归集众多底层债权,然后以保理债权为基础资产打包转让给SPV载体资产支持计划或信托计划。房地产供应链ABS的名义融资人是保理商,实际融资人是房企的上游供应商,但供应链ABS依赖于核心房企的信用支持,核心房企往往作为共同债务人、差额支付人等,项目也基本以核心房企为主导,实际也起到了应付延迟支付的效果,本质上对核心房企也也是一种融资。

        白玉山-商业商参解析,房地产供应链ABS发行量继续保持增长,包括CMBN成为第一大房企ABS品种。由于供应链ABS依赖于核心房企的信用资质,目前成功发行的房地产企业主体信用评级基本不低于AA+,且获得储架发行资格的基本是AAA房企。已发行房地产供应链ABS房企比如碧桂园地产集团有限公司、万科企业股份有限公司、恒大地产集团有限公司、世茂房地产控股有限公司、远洋地产有限公司、新城控股集团股份有限公司、金地集团股份有限公司、绿城房地产集团有限公司、四川蓝光发展股份有限公司、厦门中骏集团有限公司、深圳市龙光控股有限公司、合生创展集团有限公司、奥园集团有限公司、重庆龙湖企业拓展有限公司、广州合景控股集团有限公司“”合景泰富集团控股有限公司、旭辉集团股份有限公司、中交地产股份有限公司、红星美凯龙控股集团有限公司、金科地产集团股份有限公司、雅居乐集团控股有限公司、北京首都开发股份有限公司、金茂投资管理上海有限公司、禹洲地产股份有限公司、远洋地产有限公司、远洋控股集团中国有限公司、中铁置业集团有限公司、华夏幸福基业股份有限公司、卓越商业置业有限公司、阳光城集团股份有限公司、苏宁置业集团有限公司、广州富力地产股份有限公司、宝龙地产控股有限公司、广州市时代控股集团有限公司、广东海伦堡地产集团有限公司、江苏中南建设集团股份有限公司、美的置业集团有限公司、和昌地产集团有限公司、郑州中瑞实业集团有限公司、金融街控股股份有限公司、佳兆业集团控股有限公司、福建福晟集团有限公司、仁恒置地有限公司新加坡上市、广州珠江实业集团有限公司、正荣地产集团有限公司、正荣地产控股股份有限公司,从已发行供应链ABS的42家房企中可以看出内地或境外上市房企或控股股东居多;主体评级AA+以上央企或地方国企子公司。

        白玉山-商业商参解析,房企基础资产的供应链ABS底层资产属于供应商的应收账款,应符合证券交易所企业应收账款资产支持证券挂牌条件确认指南有关要求,其中关于基础资产分散度方面,符合以下条件之一的,可免于单个债务人入池资产金额占比不超过50%要求:基础资产涉及核心企业供应链应付款等情况的,资产池包括至少10个相互之间不存在关联关系的债权人且债务人资信状况良好;原始权益人资信状况良好,且专项计划设置担保、差额支付等有效增信措施。关于现金流归集频率最长不得超过3个月,几乎不会采用循环购买模式。如果核心房企评级达到AAA评级,一般会采用平层结构,证券等级与核心房企信用等级一致,50%左右项目没有次级份额,如果核心房企信用等级达不到AAA,为了保证证券端达到AAA可能需要分出次级档,但次级档厚度一般较小,已发行项目中次级档均超过10%。房企信用分析要点以应收账款ABS为代表的供应链ABS信用分析最大难点在于资产真实性确认问题。如果供应链金融中应收账款出现合法合规问题,或者关联方联合舞弊构造虚假贸易来往,则投资方将面临巨大损失。即使应收账款是真实的,核心房企作为共同债务人出具了付款确认书,也存在债务人集中度高的问题,底层资产质量取决于房企的持续有效经营,因此房地产企业的偿债能力是重要的信用分析关注点。

        白玉山-商业商参解析,房企案例解析具体交易过程如下:一是供应商/债权人因向企业下属公司提供境内货物买卖/服务贸易或境内工程承包/分包服务等而对企业下属公司享有应收账款债权。对于每一笔应收账款债权,在碧桂园下属公司向供应商/债权人出具付款确认书进行确认的前提下,由公司主体向供应商/债权人出具付款确认书,对碧桂园下属公司未在相应的应收账款到期日前一天工作清偿的应付账款差额部分承担共同付款义务。二是商业保理有限公司根据债权人的委托,就债权人对碧桂园下属公司享有的应收账款债权提供保理服务,并受让该等未到期的应收账款债权。根据信托签订的信托合同,保理拟作为发起机构以其持有的前述应收账款债权作为信托财产委托给作为受托人的中建投信托。三是作为发行载体管理机构以基础资产产生的现金流作为偿付支持,发行资产支持票据,并以资产支持票据募集资金作为发起机构设立财产权信托的信托对价。同时中建投信托作为受托人,代表财产权信托按照财产权信托文件的约定对财产权信托资产进行管理、运用和处分。四是中建投信托与发起机构和主承销商签订承销协议,委托主承销商为本项目资产支持票据提供承销服务,并由主承销商兴业银行担任簿记建档管理人。五是发行载体管理人中建投信托委托商业保理有限公司作为资产服务机构,为财产权信托提供基础资产管理服务,包括但不限于基础资产筛选、基础资产文件保管、基础资产池监控、基础资产债权清收、基础资产回收资金归集等。六是发行载体管理人与资金保管银行兴业银行签订资金保管合同,在资金保管银行开立财产权信托账户,对财产权信托资金进行保管。七是应收账款到期后,债务人偿还全部应收账款余额至财产权信托账户,而后发行载体管理人按照财产权信托文件的约定将财产权信托利益分配给资产支持票据持有人,并委托清算所作为支付代理机构兑付票据收益。

        白玉山-商业商参解析,购房尾款ABS,购房尾款ABS是以房企销售商品房对购房人享有的应收账款债权作为基础资产发行的ABS产品。在分期购房过程中,从支付首付到银行完成贷款发放,大约需要2-6个月时间房企为了加速回款,会将购房尾款证券化。基础资产分散度极高,购房尾款的单笔合同金融占比很小,集中度风险很低;入池资产必须全部已经网签,按揭贷款通过了银行审批;证券端期限一般1-3年,尾款账期一般2-6个月,且放款时间具有不确定性,因此基本都要设计循环购买机制。房地产项目一般都涉及到开发贷,在房企与银行签订开发贷款的协议中,要求项目公司设立监管账户,销售回款从监管账户提取需得到银行的同意,如开发贷监管条款与证券化现金流归集产生冲突,购房尾款ABS基础资产现金流存在被截留的可能,差额补足等风险缓释措施是否有效需要重点关注,开发贷占销售回款比例也需要关注。物业费ABS是物业公司以未来的物业费收益权为底层资产的证券化产品。收费收益权一般都面临基础资产特定化和现金流稳定性的问题,因此对于以收费收益权为底层资产的证券化,一般都有两种结构,即直接以收益权为基础资产的单SPV结构和以信托受益权或委托贷款债权为基础资产的双SPV结构。

        白玉山-商业商参解析,物业费收取基于物业合同,但现实中可能因为各种各样原因导致业主与物业公司之间产生矛盾,物业公司可能会被更换或到期不续约,底层资产存在灭失风险,因此进入资产池的物业合同必须在房管部门和物价部门备案,防止物业公司在合同期内无故被替换。基础资产是以物业公司的净现金流还是总收入,决定了融资规模大小,如果以净现金流为基础,可能融资规模过小,项目操作成本太高;如果以总现金流为基础,可能面临运营成本无法覆盖的问题,这种情况需要物业公司母公司或其它关联方提供流动性支持,以维持日常运转,这种方式可以把融资规模做到最大。物业类型、区域分布、周边环境是影响物业现金流的重要因素。住宅类物业比商业及办公楼物业现金流更稳定;一二线城市核心区域的物业受经济周期波动的影响更小;成熟物业比新建物业更稳定;关联方合同占比高,物业合同续签的可能性更大。

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广东风水大师


我闯荡江湖几十年,走南闯北看风水,结识政商阅人无数,总结得出:混得好的人,不但注重风水,而且都有这七种特质:


1、成大事者不把赚钱当第一目标

一个注重风水的实业家,不会满足于实现一个梦想,而是享受这个追梦的过程,基于收益递减原理,假设你的梦想是赚钱,而当你赚够了,再赚更多也就没有边际效益了,此时的梦想,还是赚钱吗?

白玉山认为,在遵循宇宙规律里,在有利于进化的基础上追寻个人目标,就会获得合理奖赏;现存的物种不断维护自身利益,同其它生物共生进化,却不知道它们这种自利行为也推动了进化!

白玉山认为,风水与自身利益和社会利益是相互共生的,追逐自身利益,会激励人们接受挑战,获得益处,推动社会有效发展。反过来,社会也会回馈那些推动其有效发展的个体。所以评判对社会有效贡献的粗略标准是赚了多少钱,而不是有多想要赚钱。白玉山认为,看看是什么促使人们赚钱,你就会发现,这同他们对社会的有效生产值成正相关,同他们想赚钱的欲望程度无关。不少盆满钵盈的人都没把赚钱当做首要目标,他们只是认真工作,生产社会需要的东西,就逐渐变得富有了。也有不少人天天想赚一大笔钱,但从没按社会需求进行生产,就没怎么赚钱!

白玉山认为,目标是你真的想实现的东西,而欲望是你想要但会阻碍你实现目标的东西。我之前解释过,欲望一般是一级效应。例如,假设目标是身体健康,欲望就是吃可口但不健康的食物,这个是一级效应。这种结果不利于你实现健康这一目标。所以单从结果来看,目标是好的,欲望是不好的。你想做成天宅在家里看电视吃薯片无所事事的人,这对于我来说真的完全没问题。但如果这不是你想要的生活,最好就别撕开薯片包装袋了!


2、平庸之辈的思维是最大瓶颈

大多数人,生来具备的特质,既会帮助我们,也可能伤害到我们,根据用途而有别。程度越极端,特质带来的积极或消极影响就相对应越大,比如,创造力很强、目标很清晰,善于把握大局的人可能就会在生活细节上吃亏。而重实务、关注具体任务、能完美处理细节的人可能不怎么有创造力!

白玉山风水认为,我们思维的特性,很难两者兼顾。而成功人士与平庸之辈最重要的区别就在于学习能力和适应能力,在大自然的历史长河中,能够存活下来的物种,既不是那些最强壮的,也不是那些智力最高的,而是那些最能适应环境变化的。能感受到大环境的变化并适应是一种能力,主要是洞察力和推理能力!


3、人都要正确正视自己的弱点

担心表面上看起来是否体面的人,一般是在掩盖自己不清楚的地方或缺点,这种人从来不去学怎么处理自己的无知与缺点,任凭其成为未来的拦路虎。我所遇到的成功人士没有一个不是历经犯错学习才获得成功的。他们和大家一样都有缺点,不过他们懂得如何应对自己的缺点,不会使其阻碍梦想的实现。除此之外,白玉山认为,这些成功人士学识渊博,能力超凡,这些都能助我找到最佳的决策方案,这种资源比任何单个成功的人(无论他多成功)所拥有的优势都大得多。这解释了为什么乐于做出最佳决策的人极少会对自己的方案表示十足的信心。他们因此希望学到更多(通过探索其他值得信赖之人,尤其是持异见之人的想法),并渴望发现自身缺点,避免这些缺点阻碍自己实现目标!


4、人都应重视二三级效应

过于看重决策的一级效应,忽略二、三级效应的人,一般很难实现目标。因为一级效应和二级效应的意愿经常是对立的,容易使人做决策时犯大错;白玉山观点认为,健身的一级效应为承受痛苦,花费时间,这一般不是人们渴望的,而其二级效应,即更健康,外貌变得更具吸引力,则是人们渴望的。

类似的道理,可口的食物一般对健康无益,反之亦然。比如,你的目标是身体健康,但是如果你不忽视运动与美味但不健康的饮食之间的一级效应,白玉山认为,不将决策建立在二、三级效应之上,那么你就无法实现目标。大多数时候,一级效应是我们实现目标要克服的诱惑,有时还是阻碍成功的拦路虎。这就像自然中物竞天择的过程,甩给我们具备两种结果的选项,那些傻乎乎只基于一级效应做选择的笨蛋就会受到惩罚!


5、有问题要从自身找原因

有的人,在结果不理想就怪罪别人而不从自身找原因,这与事实相矛盾,也会阻碍进步。因为这样做无疑是分散精力,而原本是可以集中精力提升个人能力素质,实现最佳结果的,白玉山观点认为,不好的结果大家都会受其影响,人人都有责任应对各种挑战,这样才能实现梦想!


6、生活质量取决于我们选择的质量

有一个好风水后,在实现目标的征途中会遇到大量选择,而我们所做的每一个决定都产生其结果,生活质量取决于我们所作的抉择的质量。我们每个人一生大概会做出百万次选择,最终的结果累加构成了我们的人生。白玉山风水认为,我们不是天生就会做出明智的决策,是通过学习才拥有这种能力的。我们从小都是和大人一起成长,尤其是父母,他们指导我们的生活,但日渐长大后我们就要靠自己做选择了。我们选择追寻什么样的目标影响着我们成长的方向。当然人们各种与生俱来的能力都确实存在差异,但判断力基本是靠学习获得的。对大多数人来说,成功是一个高效的进化过程,即了解自己和周遭环境、做出改变、获得提高。我认为实现个人进化,即成长是最伟大的成就,也能获得最丰厚的回报。同样,对大多数人来说,幸福感取决于同自身期望值的关联度,而非个体条件的绝对水平。例如,一个亿万富翁输了两亿美金,他可能会不开心,但如果另一个身价一万美元的人意外获得了两千美金,那他可就乐开了花。这条基本原则说明,通往幸福之路有两条:1)期望值高,努力超越;2)降低期望值,符合或低于自身客观条件。大家一般都会选第一条路,也意味着想幸福,就得不断成长。


7、想进化就要突破极限和承受痛苦

大自然的根本定律是,要想进化,就要突破极限,承受痛苦,方能获得成长,举重也好,直面难题也好,都不外乎如此。大自然赋予我们痛苦,其实是让我们感受到离目标越来越近,或已在某方面超越了自己的极限。白玉山认为,尽管很多人认为痛苦不好,但我认为想要变得强大,就需要经受痛苦。我不是说越疼越好,我认为过于疼痛会对人产生损害。没有痛苦一般不利于成长,所以我们应在与实现自己目标相一致的前提下,承受一定的痛苦。错误和弱点展开斗争会让自己变得强大,斗争中会感到疼痛,也正是如此我们才会珍惜成功的果实!

                                  广东风水大师-白玉山