白玉山-北京商业门面

2020-03-19   白玉山-国之星控股


白玉山-北京商业门面


       北京的商业门面是有讲究的,他不像广东一样楼下一定是商业门面楼上住人,北京的商业和广东的商业,从商业氛围和风格上各有千秋,也就是说北京、上海、广州、深圳北上广深的发达与繁华各有各的优势,一样的发达但文化底蕴各有不同,广东地区向于开放,北京地区较为尊祖制且传统!从发达的程度上看,上海、深圳、北京、广州!从经济规模上看:上海、北京、广州、深圳!从综合实力上看:上海、北京、深圳、广州!北京为首都与政.治中心;上海为中国最大的城市,而深圳担负着中国新一轮改革创新的重任!

       北京广东这两个地区不是一个级别的,北京是直辖市它和广东省是一个级别的,如果这样比较的话还是广东省发达,中国最富的两个省级行政区是上海市和广东省!说完广州与北京,再来看看广州与上海,从文化来看广州是岭南文化的中心,上海是海派文化的中心,岭南文化由本根文化与百越族文化融合,进而与汉文化融合,与西方文化交流而发展起来,具有重商性、开放性、兼容性、多元性、直观性、平民性、非规范性的特征;而上海是一个现代化国际大都市,几乎成为现代中国的一个象征,海派文化是在中国江南传统文化的基础上,与开埠后传入的对上海影响深远的欧美文化等融合而逐步形成,有海纳百川,兼容并蓄的特点。

       从经济上来看,广州位于珠江三角洲经济带,全市国民经济以年均14%以上的速度持续增长,商业发达,拥有商业网点10万多个,为全国十大城市之冠,工业在珠江三角洲、华南地区乃至东南亚一带都具有明显的比较优势。现在北京各个区域都有商铺陆续上市,但在不同地段和不同面积的都有且出货体量都不大,每个项目只有十几到几十套。这些大部分是之前开发商的自留房源,市场的影响对于大开发商刚刚开始,这些之前引以为傲的优质房源突然变成烫手山芋,纷纷打包出售给投资公司,投资公司购入这些商铺后,给每个商铺办理一个公司但他们只签网签合同,不办理房产证,这样就能以一手商铺的手续再出售给购房者。

       北京许多购房者在交清全款后,投资公司会将商铺的所属公司办理股权及法人转让,这样购房者就以该公司的名义拥有了该套商铺,听上去是不是还挺简单的?不需要资质只要有钱就能买,但是这样做也会有隐形缺点,稍若不小心就会踩雷,现阶段新上的商铺虽然总体体量虽不多,但销售起来却遇到了极大的难度,平均月成交只有个位数;甚至之前炙手可热的三环内城商铺在降价20%后购房者依然不下单!

       那么是什么原因让北京商铺凉凉至此,首先北京商铺不同于住宅,必须全款购买,标的动辄几百万上千万,所以购买人群注定偏少!其次北京17.3.26新政要求一手商铺不得出售给个人只能销售给公司,但公司再次交易时会产生高昂的过户费,这些繁锁的手续也劝退了一些个人及商业投资者。再次是市场及疫情的影响,很多实体门店受到巨大冲击,纷纷退租或要求降低租金,高空置率也让购房者担忧购买后商铺无法出租或达不到预期收益率。白玉山实地考察去看,发现很多招商中心挂出所谓的6%以上的收益率并不现实,很多商铺的收益率已低至3%甚至不足2%,这样的收益率连通胀都跑不赢,对于手握成百上千万的投资者来说并不是一个最佳的投资选择!

       不过北京购房者也正好可以趁这个机会掌握话语权,比如某位客户在房中介的帮助下以千万铺子成功杀价200多万,而且还是包租的,虽目前年回报5.5%和租金3%递增,但喜得一金铺。再来说北京南城购物新地标,开业不到两年后,大兴大悦春风里就陷入空置率上升、人气遇冷的尴尬境地,大兴大悦春风里部分餐饮和零售店都遮住了围挡,一些门店看似已经撤出,即便是工作日的午餐时段,餐饮店客流也十分稀少且人气冷清,基本上各家餐馆落座都不超过10%左右的落桌率!

       北京的商场,一名智能服务品牌人透露说他们从开业到现在,不少放置在各门店内的设备已经随着商户撤场而返厂,其他设备大多时间也处于闲置状态。粗略统计目前大兴大悦春风里的商铺空置率约为15%-20%,且撤出商铺多为大面积店铺!作为商场的门面,一层店铺闭店比例高达20%,20家商铺中有5家大店关店,包括添柏岚、阿迪达斯、花间等商务品牌以外的其余楼层闭店的门店数量占比也超不多在20%左右,在营门店数量约为20-30家。大兴大悦春风里店铺约有178家,但目前部分品牌门店营业状态显示为“暂停营业”或“尚未开业”和开业初期的近250个进驻品牌相比,不到两年时间,就有70多家店铺出现变更,调整比例高达28%。2021年内大兴大悦春风里新开业品牌就包括李宁、波司登、小花家柯尔鸭公社、暴力突突、松山棉店、御泰黄金、OPPO、雷达等20家。北京大悦春风里是继大悦城和“祥云小镇”之后推出的全新商业产品线。大兴大悦春风里还是“大悦春风里”首作,然而作为统一产品线,丰台大悦春风里也面临高空置率、品牌掉铺的问题。

       北京的商场发展不能仅依靠单一商业优势,应做到餐饮、时尚、娱乐、休闲等多元素协同发力,给予消费者沉浸式的购物体验。许多业内人士认为商铺是不建议投资的,如果是纯投资不是刚需自住,建议到市里买住宅比县城更好,县城没有投资价值,除非自住又是一回事!

       而且在北京买房要避免几大误区:一是现在房价太高,许多人想等降一些再买!其实在楼市里很难有人能准确预测未来能涨多少或跌多少,所以买房不应该以市场涨跌为标,应该以个人需求为准,刚需更应该尽早买房!二是认为买房当房奴,那就不如租房自由,其实真正的房奴不是买房的,而是一直租房的人。买房的人虽然承担了房贷等压力,但是随着资产增值和货币稀释,房贷的压力越来越小,房子的价值越来越高!租房的人有房的归属感和幸福感会少一些,房租是消费并且在不断增长,租房的代价越来越高!三是房子是买来住的,只要便宜一点偏一点也没关系,其实买房不能图便宜,偏的地方不仅居住配套完善慢流动性也差,你住进去之后发现无论是上班出行还是日常生活都比较麻烦的时候,才能体会到区域位置的重要性!四是认为现在手上没钱,等攒够了首付和月供再买 事实上,实际凭借自己攒钱买到房的人占比很小,不要觉得用6个钱包买房是不光荣,其实家族的资产被稀释才是可惜的!五是认为长辈们有经验,买房子都去听他们的 长辈们的生活的阅历、人生的经验确实比我们多,但是在买房这件事上,他们不见得懂,也不见得他们的选择就是对的,意见听的越多越买不好房子,只要自己觉得各方面合适,就可以下手了。六是认为房贷利息高,不如全款买房,房贷是大部分普通购房者能接触到的利息最低的贷款了,在没有全额付款的能力下别去跟亲戚朋友借钱全款买房,全款买房只适合那种实在不差钱的人。七是房价会一直在涨,随便买套房投资都是赚的。长期来看房价是上涨的,但不是所有的房子都会升值,未来的房价分化会越来越明显,好的城市好的版块和好的产品才有升值潜力。另外认为房住不炒,盲目买房投资很不可取,因为真正投资房产需要眼光和实力!

        一个人一生中所应该获得的东西无时无刻都在与德行匹配, 有时候因为时运也许你能遇上一些远远超过自身阶层的高人和见识;但是大多数人最终会自己将这些机缘赶跑,因为看不懂或者是因为自负所以出言不逊去骂高人割韭菜,因为反常识的弱者把自己的智力摘除,成了争强斗狠的下人,既然讲道理你听不懂那只剩下本源手段,许多高人总不能回怼弱者,因为高人有高人的规则,高人在持续讲道理时下人在持续怼人,最终高人只能叹气一声拂袖离去;高人走了后下人发现自己以为见效了便心中得意!高人走了几天后下人发现自己不再能接收到新的知识,认为高人没修养,说两句就不搭理你了,所以白玉山常讲近则不逊而远则怨也!

       除了门面商业,比如在北京回龙观北京人家一套120三居,白各庄小产权自住210平大平层,环境好格局好价值500万左右,目前手里有300万左右的人,即便两夫妇工作都在北京其他区或昌平附近,怎么去配置房产最好呢,按年收入150万算!但小产权是略有风险的,从投资角度小产权的金融属性也很差,如果未来不会一直自住,也考虑升值保值,那么建议出掉!300万左右两套能看总价450内的标的,看看回龙观的新龙城、国风美唐、紫金新干线及和谐家园,如果是卖掉北京人家去置换一套,那可以看看融泽嘉园,金域华府 自住品质会更高!

       随着现在经济的增长,也让市场房价也大幅度的提高了,特别是很多大城市房价更是让人望而生畏,不知道大家有没有发现,很多楼梯在出售商铺的时候往往价格却低于住宅价格,就拿北京来说,就有很多这样的现象,北京商铺为什么比住宅便宜呢?主要是几个因素:一是北京商铺的价值在于其商业价值,一些人流量小的位置的商铺由于没有商业价值,只适合用作仓库或居住等用途,这种商铺的价格自然要比住宅便宜,因为商铺只有40年的土地使用年限,而住宅有70年的土地使用年限!商铺的水电燃气等价格要比住宅的水电燃气等价格要高,增加了使用成本。二是为什么说商铺投资都比住宅危险?首先商铺肯定都是需要收房产税,而且其实已经在收,根据1986年出台的房产税暂行条例当中的第三条就有规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值进行计算缴纳。具体减除幅度也都是由各地规定,第四条规定房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。第五条第四项规定个人所有非营业用房产免征房产税,换句话说其实房产税早就有了,只是个人住宅被免征,所以法律上不存在任何问题,但是你投资的商铺,并不属于非营业用房产理应被征收房产税,而且是按照原值减去一部分后的1.2%计算,这个税率还是很高的,或者要交一个月房租!所以你的商铺在法律上是要交税的只是暂时你还没交而已,以后房地产税法落地,这些东西肯定会重新规范,连高抬贵手的个人住宅都要交税,商铺肯定是跑不了的必然要交税!但是大家也不必过分担心,按照法的原则估计应该也不会溯及既往,应该不会找后账,顶多就是一刀切出一个时间点,通常情况是之前的就算了,之后的必须要交税!

       其次从我们现有的执行标准来看住宅的各方面优惠等级都要高于商铺,住宅要是牵扯到了民生的属性,所以住宅也都是会有更多的政策优惠,比如免征面积或者更高的原值扣减,但是商铺不牵扯民生属性,所以他的税率可能会更高,征收条件也会更加严苛,不太可能都是会给予免征额。所以投资商铺从以后的税费负担上来看,其实也都是要远比住宅重的多。商铺的趋势也正在发生逆转,过去真的是一铺养三代,有几个商铺每年收租金就很好了,但是现在商铺的租金回报也已经不断走低,从市场上看6-7-8%,一路下滑到2-3-4%,一方面是因为价格上涨,另一方面也是因为线下实体店,受到电商冲击过大现在线下开店已经很不划算,已经很少有消费场景是必须线下去完成的。所以实体店经济正在逐渐萎缩,即便北京这种地方现在购物中心里已经是大把大把的空铺出租,而且客流量也是大幅下降,所以北京的商业门面不同于广深武汉等地,以前是某某地方一个铺代代跟着富的时代正在发生着一定程度的变化!

白玉山出生于北京,遵义市人,酱香白酒老酒界资深元老,长于酱香老酒研究!